売ることを決める
引越しが決まった。引越し先ではとりあえず借りる家は決まった。ではこの家をどうするか。苦労して手に入れた家、住んできた家、子供達のふるさと、思い入れがあることは分かります。
最終的な判断は個人個人の方の判断にお任せするとして、一応ＪＯＨＯＬＡＮＤのお勧めは、「使う不動産に買い換える。」というものです。狭い日本です。レストランでは食事が終われば席を空け、次の人に譲るでしょう。住まなくなった家は売却するなり、貸すなりして次の住み手に開放すべきです。自宅と別に遊休不動産を所有しているなら、それらを売却してより大きい家に住むのが資産の有効利用です。
――ちょっと本題からそれますが――
将来、子供が使うかもしれない。でもその確率はどのくらいですか？単なる願望ではないでしょうね。
月に数万の家賃で貸しておいたら、数年たって次の人に貸すときにはリフォームで何百万も掛かったとの話も聞きます。それなら、将来自分や子供も利用する可能性があり、今は賃貸で回せる都心部の不動産に買い換えた方が良いかも知れません。
不動産は不便なものでもあります。利用する人が居なければ管理のための手間が掛かるだけのものにもなります。税金も掛かります。分割したくとも簡単に幾つかに分けられるものでもありません。まして将来生活費のために毎年少しずつ売却することなど出来ません。子供のためと思って残しておいたら、相続の時に急いで売却することになって安くしか売却できないことも、仲の良かった兄弟たちが相続をめぐるいざこざから急に疎遠になることもあります。むしろ親のいる間にしっかり財産を分けておけるものにする方が良いこともあります。
――最終的な判断は個人個人の方の判断にお任せします――
売却するかどうかを判断するには、売ったら手元にいくら残るかを掌握しないといけないと思います。先ずは売却価格を想定し、売却に掛かる費用を差し引きます。登記費用は買い手持ちですので、基本的に掛かるのは不動産仲介業者への仲介手数料と、売却することにより利益が出ている場合は翌年に不動産譲渡所得税が掛かります。後は契約時の契約書のための印紙代です。最近は不動産が値下がりしてきたので損失の出ている方も多いと思います。そうすると固定して掛かるもので大きいのが仲介手数料です。以下の費用が掛かります。
| ２００万円以下 |
５％ |
| ４００万円以下 |
４％＋２万円 |
| ４００万円超 |
３％＋６万円 |
たとえば３０００万円の土地付一戸建てであれば９６万円です。
だいたい売却するかどうかが決まりましたか。売却をもっと真剣に考えるのであればねもう少し細かい話に入ります。
あなたは３０００万円の物を売るのに販売価格が一割くらい違ってもたいしたことはないですか？しかし、ローンが２５００万残っていたらどうでしょう。手取りは５００万円、ここで販売価格が一割安くなれば手取りは２００万円になってしまいます。売るとなったら少しでも高い価格で販売しなければなりません。
売却には時間がかかります。都市部の需要の多いところではまだ相場というものがありますが、あわてて売ろうとすると住む人ではなく、転売業者の人に売ることになります。それが悪いとは言いませんが、じっくり待って実際に住む人が現れるまで待てるだけの余裕を持つことが高く売るコツです。特に都市部を離れると買手も限られてくるので、じっくりと買手を探す必要があります。一ヶ月やそこらで売れるとは考えてはいけません。しかし、待ち続けると家屋は老朽化してしまいますし、ローン金利も掛かります。逆に急いで売却しようとすると安くなる。そのバランスを取りながら、いかにして売却するのか。まず売れる価格を設定し、じっくり待つことです。それには今売却に出ている物件の価格を調査することです。その中であなたの物件が魅力的に見えるためにはいくらにしたら良いのか。買手の身になって考えて見ます。
このとき単に場所と価格だけではなく道路付け、日当たりなども調べます。現地に行って確認するのが最も良いと思います。行って見なければ分からない瑕疵があり、売れ残っている物件もあるからです。
そうなってくると不動産業者への仲介料が大きく見えてきます。先ほどの仲介料は買主側にも掛かります。３０００万円の住宅で売り手と買手側からの合計で１９２万円。消費税込みで２０１．６万円これが高いと見るか妥当と見るかです。更にあなたの家の家屋部分に１５００万円の価値があるとすれば、転売業者はこの部分にも消費税７５万円を受取るのです。その間でリフォーム費用２００万円を掛けたとしたら、業者は一体いくらで転売するのでしょうか。
（ちなみに１億円の更地であれば３０６万円、買手側に同額掛りますので、直接販売できれば６１２万円の仲介料が掛かります。これには消費税が掛かりますので６４２．６万円の違いが出ることになります。）
JOHOLANDではこれらの仲介料等を節約しようという不動産オーナーのための不動産広告サイトを運営しています。あわせて不動産売買に必要な知識やツールを提供して、不動産オーナーが直接不動産を売買することを応援しています。
しかし不動産は大きな買い物です。すべてを自己責任で直接売買するには広い知識が必要なことを念頭において、必要であれば専門家の助言を受け、自分でも「宅地建物取引の知識」などで知識を補うことを心掛けてください。
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