契約解除する場合のその方法について
契約解除は誰にどのようにすればよいのでしょうか。
まず前提として、契約を解除するためには、解除事由が発生する事が条件です。そして、解除通知の送り先は借主本人となります。この点、相手方が会社である場合はその代表者に対して、未成年者である場合は親権者に対してなす必要があります。
さらに解除通知には、あて先・差出人・日付を明確に記載します。解除理由と解除する旨を記載し、配達証明付の内容証明郵便で送る事が望ましいと考えます。
方法についてですが、これには主に二通りあります。
一つめは、解除事由の発生後に相当期間を定めた催告をなし、この期間内に是正がされなかった場合に解除通知を行う方法です。
二つめは、相当期間を定めた催告とともに解除の意思表示をし、是正されずに期間到来するとその時点で解除の効力が生じるという方法です。
借地契約の更新を拒絶できる場合
正当事由の認められる場合でなければ、更新拒絶はできません（借地借家法６条）。
～正当事由とは～
- 借地権設定者および借地権者が土地の利用を必要とする事情
（＝正当事由の判断をするにあたって最も重要な要素）
- 借地に関する従前の経緯、土地の利用状況
- 借地権設定者が土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出
（＝正当事由の判断をするにあたっての補完的要素）
借家契約の更新を拒絶できる場合
正当事由の認められる場合でなければ、更新拒絶はできません（借地借家法２８条）
～正当事由とは～
（＝正当事由の判断をするにあたって最も重要な要素）
- 建物の賃貸借に関する従前の経緯、建物の利用状況
- 家主が建物の明渡しの条件として、または建物の明渡しと引換えに借主に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出です。
（＝正当事由の判断をするにあたっての補完的要素）
立退料を支払えば更新拒絶できるのか
そもそも立退要請をするには、正当事由が必要とされます。
その判断にあたっては、「貸主の自己使用の必要性」、「借地または借家の賃貸借に関する従前の経過」、「借地または借家の利用状況」、「借家契約の場合の借家の現況」、さらに正当事由を補う意味で「立退料の申出があったかどうか」が総合考慮されて、正当事由の有無が決定されます。
従って、補完的要素である「立退料」の支払のみでは、正当事由として認められません。
明渡しのトラブルが生じた場合
賃貸借契約終了後も借主が明渡さずに居座っているからといって、実力行使をすることは許されません。
そこで、以下のような法的手段を利用して問題解決を図ることとなります。
- あらかじめ当事者の話合いにより問題解決の目途が立っており、あとは裁判所による調整のみで和解が成立するような場合には、「即決和解」の手続を利用します。
- 話合いでは問題解決の糸口が見つからない場合、明渡しを求める「調停」を申立てます。
- しかし、調停はあくまでも両当事者の合意の上に成り立つため、到底それが望めない場合には、訴訟すなわち「明渡し請求訴訟」を提起する事となります。その際、借主が賃貸借物件を勝手に処分することを防止するために、「仮処分」を申立てることがあります。
弁護士へ依頼する場合
訴訟においては、事実主張、あるいは証拠の提出等を通じて自らの主張の正当性を明らかにしなければなりません。その際に、専門的知識や技術が必要となることが多く、またどのような解決方法が最も適しているのか、判断し難い場合もあります。
従って、そのような場合には弁護士に依頼をするのが適切です。
また弁護士への相談の際、あらかじめご自分で出来うる限りの準備をしましょう。大切な点は、あなたの要求内容を明確にすることです。
そして、これまでの事実経過の整理をしましょう。また契約書等、証拠となるものを集めましょう。
いざ相談の際には、弁護士を信頼し、あなたに不利となる情報であっても、隠さずに話しましょう。
～支払督促～
借主が賃料を滞納している場合に利用する手段の一つとして、「支払督促」があります。
金銭その他の代替物、有価証券の一定数量の給付に関するトラブルの際に用いられる手段です。
その申立ては、管轄している簡易裁判所に「支払督促申立書」を提出することによってします。
当事者の間で、支払義務そのものについては争いがない場合に用いるのが適切です。なぜなら、裁判所書記官は、申立てた者の主張のみに基づき、金銭の支払等を命ずる支払督促が発するからです。
～調停～
先程、明渡しのトラブルにも登場した「調停」ですが、賃料増減額トラブルをめぐる訴訟を提起するには、まずこれを経なければなりません。
その申立ては、管轄の簡易裁判所に「調停申立書」を提出する事によってします。
具体的な手続としては、調停委員を介在させ、最終的には当事者双方の合意に達する形で、その解決を実現します。従って、この合意に達する見込みのあるケースで利用される手段です。
～訴訟～
先程、明渡しのトラブルでも言及した「訴訟」という手段は、広く借地借家をめぐる各種トラブルの解決に利用することが出来ます。
その申立ては、管轄の地方裁判所または簡易裁判所に訴状を提出することによってなします。
当事者双方が主張・立証を重ね、最後に裁判所が「判決」という判断を下します。この訴訟の過程において、当事者双方が「和解」に応じる場合もあります。
～少額訴訟～
賃料の滞納、敷金返還トラブルの際に用いられる手段の一つとして「少額訴訟」があります。60万円以下の金銭の支払に関するトラブルに用いることのできる手段です。
その申立ては、管轄の簡易裁判所に「訴状」を提出することによってなします。この「訴状」には、“少額訴訟による審理・裁判を求める旨”を記載します。
この手続の特徴は、早期の解決が可能であるという点にあります。証拠調べが簡略化されており、さらに原則として、1回の期日で審理を完了しての判決言渡しが可能です。
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