| 【あ行】 不動産関連用語 |
【解説】 |
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| ＲＣ造 て何？ |
鉄筋コンクリート（Reinforced Concrete）造を略して一般的に「ＲＣ造」と呼んでいます。鉄筋とコンクリートを使い、張力と圧力に強いのが特徴です。これまで主に中層建築物に用いられてきましたが、最近では高強度コンクリートの開発により、超高層建築物にも採用されています。 |
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| 青田売り て何？ |
建物が完成する前に、土地付き建物の販売をすること。未完成販売ともいう。新築マンション・一戸建ての分譲では青田売りが多い。宅建業法では「広告開始時期の制限」として、建築確認前に青田売りの広告を出すことを禁止している。そのため広告には必ず建築確認番号が表示される。実物を見て確認することができないので、図面やモデルハウス等で判断することになる。契約前に、建物の外観、設備仕様など細かい点まで確認すること。 |
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| 青地 て何？ |
登記所に備え付けられている公図上青く塗られた部分のことで、国有地である水路や河川敷を示すものです。
本来は一般の宅地にはならないが、水路が事実上廃止されるなどして、青地を含む敷地上に住宅が建っていることもあります。
このように、敷地内に青地を含む住宅を購入する場合には、青地を国から払い下げてもらう手続きを要することがあります。 |
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| 赤地 て何？ |
登記所に備え付けられている公図上赤く塗られた部分のことﾅ、国有地である道路を示すものです。本来は国有地であるから、一般の宅地にはならないが、時間の経過により道路であることが忘れられるなどして、赤地を含む敷地上に住宅が建っていることもあります。
このように、敷地内に赤地を含む中古住宅を購入する場合には、赤地を国から払い下げてもらう手続きを要することがあります。 |
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| 上框 て何？ |
玄関や勝手口の段差部分に取り付ける化粧材のことを「上框」といいます。 |
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| アセットマネジメント て何？ |
投資家のために資産（asset）を総合的に管理運営する、いわゆる投資顧問業務のこと。投資アドバイザーともいう。特定の不動産にとらわれず、資産全体の組み替えを含むポートフォリオのアドバイス、実際の買収・売却請負、財務分析、資産評価、各種の契約代行などを行う。アセットマネジメント会社は、投資信託委託会社に属している資産運用のプロであるファンドマネジャーや、プロパティマネジメントをコントロールする。 |
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| アプローチ て何？ |
直訳すると「何かに近づく道」とか「接近すること」。不動産では3つの使い方がある。1つは、最寄り駅から現地へ行く道の状況という意味。坂道の有無、歩道の整備状況、交通状況などが含まれる。2つめは大規模マンションで、団地の入口から各住戸の玄関までの状況を示す。歩行者と車の入り方、駐車場との関係などが含まれる。最後に、一戸建ての場合に、敷地の入口、門扉などから玄関までの状況、カーポートの配置などを示す。 |
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| アルコーブ て何？ |
マンションの玄関前で、外壁面から少しくぼんだ形になっている空間のこと。玄関ドアを開け閉めするときに共用廊下を人が歩いていてもぶつからない。また、外からの視線が遮られるなどのメリットがあり、プライバシーを高める。語源は、凹所を表すアラビア語の「al kubbe」。建築用語では、本来は、部屋の壁を後退させて設けた付属的な入り込み空間を意味する。奥まった私室、書斎コーナー、床の間などもアルコーブの一種。 |
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| アンカーボルト て何？ |
「アンカーボルト」は、布基礎（ぬのぎそ）にあらかじめ埋め込んでおく金属棒です。布基礎と土台をしっかりと結びつけるために用いられます。 |
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| 一般定期借地権 て何？ |
「一般定期借地権」は、平成4年8月施行の新借地借家法によりできた定期借地権制度の一種です。
具体的には次にあげる契約内容が盛り込まれた定期借地権です。
1）契約の存続期間は50年以上とする
2）更新による期間の延長がない
3）存続期間中に建物が滅失し、再築されても、期間の延長がない
4）期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求することができない
契約期間満了後、借主は借地を更地にして貸主に返さないといけません。
一般的に契約は、口頭でも成立しますが、定期借地権に関しては、公正証書にて契約することを要件とします。 |
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| 一般媒介契約 て何？ |
媒介契約の一種で、複数の業者に重ねて仲介を依頼できるもの。並行して依頼している業者にほかの業者を明らかにする義務のある「明示型」と、伏せておける「非明示型」がある。一昔前は媒介契約といえば「非明示型」が多かった。自分で発見した相手と取引することも可能。売り手にとっては有利な条件で取引できる機会が増えるメリットがあるが、業者側から見るとほかの業者に先を越されるおそれがあり営業活動で熱意に欠ける面がある。 |
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| 移転登記 て何？ |
土地や中古住宅の売買、贈与・相続などによって所有権が移った時に行う登記。所有権移転登記をするには、売主と買主連名の登記申請書を提出する。添付書類は、売買契約書の写し、売主の権利証、印鑑証明書、買主の住所証明書など。相続の場合は戸籍謄本や遺産分割協議書が必要。売買による所有権移転登記の登録免許税は「固定資産税評価額×1％」（2005年度まで）。特定のマイホームの場合は税率が0.3％に軽減される（2006年度まで）。 |
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| 委任・準委任 て何？ |
「委任」とは、当事者の一方が法律行為を行うことを第三者に依頼する契約のことです。
「準委任」とは、法律行為以外での事務を依頼することです。 |
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| 印鑑証明 て何？ |
印影があらかじめ届け出されたものと同一の印鑑であると官公署が公に証明することを「印鑑証明」といいます。証明を受けた印鑑は実印として認められ、その他の印鑑は認印になります。
個人の印鑑は市区町村で登録、法人の印鑑は法務局で登録となります。売買契約などにおいて、本人であることの証明に使用され、一般に、印鑑証明の有効期間は3ヶ月となっています。 |
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| 違反建築物 て何？ |
建築基準法や都市計画法などに違反している建築物のこと。一般に「違法建築」という。本来、法律に適合しない建物は建築できないが、建ぺい率・容積率の違反、接道義務違反などは珍しくない。建築確認を受け付ける特定行政庁は、違反建築物を発見した場合には、建物の取り壊し、改築、修繕、使用禁止などの是正命令を出し、違反事実を公示できる。また緊急の場合は、特定行政庁が任命した建築監視員が工事施工の停止を求められる。 |
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| 印紙税 て何？ |
不動産売買契約や借地権の設定契約、工事請負契約、ローン契約などの契約書を作成するときに、取引金額に応じて課税される。作成した契約書1通ごとに所定の印紙をはりつけて、消印することで納税する。いわゆる領収書の印紙も同じ。納税の義務は契約の当事者双方にあり、不動産取引では2通作ってそれぞれ折半するのが一般的。印紙税を納めなくても契約の効力には何ら影響しないが、納税しないと印紙税法上の罰則がある。 |
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| ウォークインクロゼット て何？ |
主に衣類などの収納用スペースで納戸の一種。押入などとの違いは中に人が入って物品の出し入れができること。寝室の広さにもよるが大きさは最低でも1坪半は必要。それ以下なら、寝室の壁に洋服ダンスを並べた形態がベター。ウォークインクロゼットには洋服を掛けるハンガーパイプのほか、小物や下着を入れる引き出し、手持ちのタンスなども入ると便利。広さにゆとりがあれば身だしなみを整えられる鏡や照明器具にも配慮したい。 |
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| 請負契約 て何？ |
施工業者に工事を請け負ってもらう契約。契約当事者双方の署名なつ印、工事名称・場所・工期・請負代金などを記した「工事請負契約書」のほか、トラブル時の処理方法などを取り決めた「契約約款」と、請け負う工事内容・費用の詳細を示す「設計図書」「工事費見積書」から成る。契約に際しては、すべての書類に目を通し、不明・不満点をクリアしてからなつ印すること。なお、契約時には工事費に応じた印紙税（収入印紙代）がかかる。 |
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| 内金 て何？ |
購入代金を何度かに分けて支払う時に、代金の一部を前払いするものを一般に「内金」または「内入れ金」という。たとえば、取引する不動産に付いている抵当権を売主に抹消してもらうためなど、売主に契約履行の準備を促すために買主が協力するという意味で支払う場合が多い。引き渡しまでに支払う中間金などもこれに当たる。手付金とは必ずしも一致しない。金額的に代金の4分の1から2分の1程度と大きくなるケースがある。 |
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| ＳＲＣ造 て何？ |
鉄骨鉄筋コンクリート（Steel Reinforced Concrete）造を略して一般的に「ＳＲＣ造」と呼んでいます。柱・梁など骨組みを鉄骨で組み、その周囲に鉄筋を配置して、コンクリートを打ち込んで一体構造にした工法です。鉄筋コンクリート造と比較して、強度に優れているため、柱を細くすることができます。耐震性にも優れていますので、超高層や高層建築に用いられます。 |
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| ＬＤＫ て何？ |
間取りの状態を表示したもので、Ｌ→リビング（居間）、Ｄ→ダイニング（食堂）、Ｋ→キッチン（台所）を表します。これ以外にも、Ｓ→サービスルーム（納戸）などがあります。 |
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| エントランスホール て何？ |
エントランス付近の宅配ボックスや郵便受けのある広間のことを「エントランスホール」といいます。 |
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| オートロックシステム て何？ |
エントランスのドアの施錠や解錠を、インターホンないしはナンバーロックで行うマンションに採用されているセキュリティシステムを「オートロックシステム」といいます。居住者がロックを解除しないと、マンション内に入る事ができませんので、マンション等への不審者の進入防止に有効です。最近では、ＴＶモニター付のインターホンを採用したり、オートロックのドアを2重にするなどセキュリティを強化するマンションが増えています。 |
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| オーナーチェンジ て何？ |
投資用マンション・戸建等の不動産につき、賃借人が入居したままの状態で他者に売却すること。買主は新たに借主を探す手間がかからないというメリットがある。賃借人から見た場合家主が変わる事になる。 |
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| オープンハウス て何？ |
特定の案内日を決めて、数日前から物件周辺にチラシ等を配布して、売り物件があることを知らせます。 案内日に来訪したお客様は、自由に物件を見ることができ、業者はお客様の中から有力候補を探します。実際の居室を見学できるので、買い手にとっては実生活を容易にイメージすることができます。物件近隣でスピーディーに購入希望顧客を発見する有力な手法です。 |
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| オフバランス て何？ |
特定の案内日を決めて、数日前から物件周辺にチラシ等を配布して、売り物件があることを知らせます。 案内日に来訪したお客様は、自由に物件を見ることができ、業者はお客様の中から有力候補を探します。実際の居室を見学できるので、買い手にとっては実生活を容易にイメージすることができます。物件近隣でスピーディーに購入希望顧客を発見する有力な手法です。 |
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| 【か行】 不動産関連用語 |
【解説】 |
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| 買換え特約 て何？ |
住宅を買い換える場合に、手持ち物件の売却資金を新規物件の購入に充てるという契約を締結することがあります。そのような契約の場合、手持ち物件の売却が不調に終わったときは、新規物件の購入ができなくなってしまいます。このようなケースに対応するため、既に所有する物件の売却が不調に終わった場合には、買主は新たな物件の契約を解除し、契約を白紙に戻すことができるという特約をつけることがあります。これを「買い換え特約」といいます。 |
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| 開発許可 て何？ |
都市計画法第29条に基づき、宅地造成等を行なう際に必要とされる許可のこと。都市化の進展に伴う無秩序な開発を規制し、 都市の健全な発展と秩序ある整備を目的として開発行為を許可制としているものです。 市街化区域および市街化調整区域に関する都市計画が定められた都市計画区域内で、一定面積以上の開発行為（建築物の建築や特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更のこと）を行おうとする場合は、知事または政令指定都市の長の許可を要します。許可を必要とする面積は政令で原則として1,000平米以上とされていますが、 三大都市圏の一定の地域については500平米以上とされています。 また、都道府県の規制により区域を限って300平米までの範囲で別に定めることができるものとされています。 また、当該都市計画が定められていない都市計画区域においても3,000平米以上の開発行為を行う場合は同様に開発許可が必要です。
市街化区域内での原則として1,000平米未満の開発行為、都市計画が定められていない都市計画区域内での農林水産業の用に供する建築物と、これらを営む者の住宅建設、駅舎等の鉄道施設・医療施設等公益目的のもの、国や地方公共団体の行うもの、都市計画事業・土地区画整理事業・市街n再開発事業・住宅街区整備事業・竣工告示前の埋立地開発・災害時の応急事業・通常の管理行為や軽微な仮設行為は許可を要しません |
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| 瑕疵担保責任 て何？ |
購入したり新築した住宅に、引き渡しの時には気づかなかった欠陥＝瑕疵があった場合に、一定の期間中に売主や施工会社の責任を追及できること。売買契約では、瑕疵を知ってから1年以内なら売主に損害賠償や契約解除を要求できる。請負契約では引き渡し後、5年間（マンションなどは10年間）は施工会社に修繕・補修の請求が可能。従来はこの期間を特約で短縮していることが多かったが品確法で長期保証が義務づけられた。 |
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| 仮換地 て何？ |
公共施設の整備改善や宅地の利用増進を図るために行なう土地区画整理事業において、換地処分の前に、地権者用に割り当てられる仮の換地を「仮換地」といいます。土地区画整理事業は、広範囲の土地の区域にわたって行なわれる事業であり、また、こうした事業は非常に長期間を要することが多く、施行全区域について同時に移転工事等を完了することや地番整理を行なうことが不可能であるため、「仮換地」という制度があります。この制度は、建物の移転や公共施設の工事を行なうために必要な場合に、事業開始以前の宅地に換えて仮に使用または収益することのできる土地（仮換地）を指定するものです。なお、仮換地とは、換地予定地にあたり、一時的な仮の換地を意味するものではありません。 |
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| 瓦葺き て何？ |
重なり合うような曲面の形状に作られた粘土製の板を「瓦」といい、この瓦によって屋根を覆うことを「瓦葺き」といいます。「瓦葺き」は、耐久性には富んでいますが、金属・スレートなどと比べると重く、吸水性が高dいなどデメリットもあります。 |
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| 元金均等返済方式 て何？ |
元金を毎回同額ずつ返済し、残元金に応じた利息分を支払うように設定された返済形式です。 支払時期当初は、返済金額が大きくなりますが、元利均等方式よりも元金部分の返済が早く進むので返済総額を抑えられます。 |
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| 管理規約 て何？ |
マンションの管理運営についての基本的な規則を取り決めたもの。専有部分と共用部分の範囲、管理組合や理事会の位置づけ、総会の議決権や決議の仕方などが含まれる。共同生活の細かいルールについては使用細則に盛り込まれている。新築マンションには初めから管理規約が作られているが、管理組合の話し合いで改正できる。たとえば集会室や管理事務所は規約共用部分と呼ばれており、規約を変えて専有部分にすることも可能。 |
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| 元利均等返済方式 て何？ |
住宅ローンの返済方式のひとつで、返済期間を通して、元金返済部分と利息部分を合計した毎回の返済額が一定となるように計算された返済方式を「元利均等返済方式」といいます。毎回の返済額のうち、元金の占める割合は徐々に多くなり、利息部分は逓減していきます。返済額が常に一定しているため、借入金の返済計画を立てやすいのが特徴です。また、元金均等返済方式に比べて当初の返済額が少なくて済むという利点から、多額で長期にわたる住宅ローンの返済方法として広く一般に利用されています。但し、元金均等返済方式に比べると返済金総額は多くなります。 |
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| 管理組合 て何？ |
マンションの管理運営に関する最高決議機関。政治の世界の国会に当たる。マンションを買って区分所有者になれば自動的に管理組合のメンバーになる。築年が古かったり規模が小さくて管理組合が結成されていないマンションでは、管理運営がうまくいかないこともある。管理組合は最低でも年に1回、総会を開き、予算案の作成や会計報告、議題について話し合い、管理に関する計画を立てる。また、複数の理事を選抜して実際の管理運営業務を行う。 |
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| 企業内住宅融資 て何？ |
企業自ら従業員に融資を行う社内融資や、企業が金融機関と提携して従業員に住宅ローンを斡旋するあっせん融資、厚生年金転貸融資、財形転貸融資などを総称して「企業内住宅融資」といいます。企業により、融資額や融資条件が異なるので、会社の担当部署に詳細を確認し、資金計画を立てる必要があります。 |
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| 危険負担 て何？ |
売買契約締結後、引渡しの前までに、売主が責を負わない事由（台風で建物が倒壊した、あるいは隣家の失火によって建物が類焼した等）によって売主の引渡義務が履行できなくなった場合に、買主の代金支払債務が消滅するのか、しないのかの問題です。
民法上は不動産のような特定物の売買における危険負担について、契約を締結したのちは買主がこれを負担することになっています
（民法第534条第1項）。つまり、買主は建物の引渡しを受けていなくても代金を支払わなければなりません。しかし、売買契約を締結したのみで実際に所有権が移転していない段階で、危険だけを買主に負担させることは売買当事者間の公平を欠くとの批判も強く、民法534条を限定的に解釈すべきとの学説も有力です。そこで、実際の取引においては、売買契約書の条文に「本物件の引渡前に、天災地変その他売主または買主のいずれの責にも帰すことの出来ない事由によって本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主に引渡すものとする」と売主の負担の特約を定めるのが一般的です。また、その修復が著しく困難で、買主が購入の目的を達することができない場合には、買主に契約解除権を与えることも多くなっています。 |
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| 基礎 て何？ |
ものごとが成り立つ前提になるもの。建築物では、建物の重さを地盤に伝えるために最下層に設ける構造部分のこと。住宅の基礎は、地盤の上にそのまま載せる「直接基礎」と、円筒状の杭で支える「杭基礎（深基礎）」の2種類。地盤の良いところでは直接基礎、軟弱地盤では杭基礎が一般的。ただ、小規模な一戸建て住宅の場合は、軟弱地盤でも杭基礎ではなく、地盤改良をして布基礎やベタ基礎などの直接基礎にすることが多い。 |
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| 既存不適格建築物 て何？ |
建築した時には建築基準法などの法律に適合していたのに、その後の法律や条例の改正、新しい都市計画の施行などによって違法状態になってしまった建築物のこと。違反建築物とは区別される。そのまま使う分には問題はない。一定規模以上の建て替えや増改築をする場合は改正後の法律に合わせなければならないので、建物面積が小さくなったり、建築自体ができなくなることもある。広告にも「再建築不可」などと記載する必要がある。 |
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| キャピタルゲイン て何？ |
株式や不動産などの資産を売却した時に得られる差益のこと。「値上がり益」「売却益」「譲渡益」ともいう。税務上は「譲渡所得」で、一般の給与所得や事業所得などとは別に分離課税される。特に個人の株式譲渡益課税のことを「キャピタルゲイン課税」と呼び、申告分離課税が原則。値下がりして損失が出た場合は「キャピタルロス」。「Capital」の意味は資本または元金。 |
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| 金銭消費貸借契約 て何？ |
住宅の購入者が購入資金を銀行などの金融機関から借り入れる場合、金融機関との間で金銭消費貸借契約を締結します。
一般的には、購入者は購入目的物である住宅を抵当として金融機関に差し入れ、金融機関がその住宅に抵当権を設定します。
金銭消費貸借抵当権設定契約では主に次の条項について取り決めがなされます。
1）借入金額、利率、返済期日、遅延損害金
2）延滞が発生した場合や債務者の信用状況の悪化が生じた場合の措置について
3）抵当権設定について
4）不動産が滅失した場合における追加担保の差し入れ
5）不動産の売却、賃貸借等の制限
6）火災保険への加入
7）保証人または保証会社による保証について |
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| 金属板葺き て何？ |
金属板で屋根を覆うタイプを「金属板葺き」といいます。従来はトタンやブリキが多かったのですが、近年はステンレス、チタンなども使われるようになっています。金属板葺きは、軽量でコストが安く済むことが特徴です。 |
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| クーリング・オフ て何？ |
訪問販売による強引なセールスなどから消費者を保護するために設けられた制度で、一定の条件の下で売買契約を無条件に解除できるというもの。その条件は、売主が不動産会社などの宅建業者で、かつ契約が行われた場所が「宅建業者の事務所等」以外であること。また、契約解除をするには、売主からクーリングオフ制度について説明した書面をもらってから、8日以内に内容証明郵便などで契約を白紙撤回する旨の通知をする必要がある。 |
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| 躯体 て何？ |
床や壁、梁など建物の構造を支える骨組のことを「躯体」といいます。 |
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| 区分所有権 て何？ |
マンションの所有権には、いくつかの種類がある。購入者一人の自由にできるのが専有部分で、この部分の権利が区分所有権。店舗や事務所として1フロア全体を区分所有することもある。共用部分や敷地は、専有面積割合（建物全体の合計専有面積に対する区分所有している専有面積の割合）による持ち分の共有という形なので、購入者が自分で勝手に処分することはできない。区分所有権を売買すると、共有持ち分も自動的に付いてくる。 |
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| 繰り上げ返済 て何？ |
住宅ローンの毎月返済額やボーナス払いとは別に、まとまった資金をローン返済に充てること。一部繰り上げ返済と一括返済があり、ともにローンの元金分に充当されるので、その分の利息を支払わなくて済む。一部繰り上げ返済には、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす「返済額圧縮型」がある。繰り上げ返済の条件は金融機関によって異なり、手数料が別途必要な場合と不要な場合がある。 |
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| 競売物件 て何？ |
ローン破たんなどで債務の履行ができずに差し押さえられた不動産を、地方裁判所が競売にかけて売却する物件のこと。一定の期間を決めて入札を受け付け、公示した最低入札価格以上で一番高く入札した人が購入できる「期間入札」と、期間中に入札が1件もなく売れ残った物件を先着順で任意に売る「特別売却」がある。一般市場価格より安く手に入れられるといわれるが、権利関係が複雑なケースが多く、綿密な事前調査が必要。 |
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| 検査済証 て何？ |
建築基準法に基づき、建築主から提出された工事完了届を受けて行なわれる完了検査で、工事が法令に適合していると認めた場合に、建築主事等が7日以内に交付する書面を「検査済証」といいます。
建築主は、原則としてそれまでの間、建築物を使用したり使用させたりすることはできません。 |
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| 減損会計 て何？ |
企業の所有する固定資産の価値が大幅に毀損している場合、将来の一定期間の予想収益と簿価との差額につき損失計上を義務づける会計制度。土地・建物・倉庫など自己使用の物件に加え賃貸ビル等の投資用の物件も含まれます。減損会計は、2004年3月期より早期適用が可能となっており、2006年3月期には全上場企業に強制適用となる。 |
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| 建築基準法 て何？ |
建物を建築するときに守らなければならない、もっとも基本になる法律。国民の生命・健康・財産を守ることを目的に、建築する敷地と道路との関係、用途地域ごとの建築物の種類や規模、建築物の構造や設備の強度・安全性などについて、最低限の基準を定めている。1950年制定。一定規模以上の建築物をたてる場合は事前に建築確認を受けることが必要になる。同法の技術的基準などの詳細を定めたものが「建築基準法施行令」。 |
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| 建築協定 て何？ |
住宅地としての良好な環境や商店街としての利便の維持増進を図るために、地域住民によって設けられた建築物に関する協定のこと。条例で建築協定について定められた区域内の土地所有者などが、全員の合意に基づいて協定書を作成し、公聴会に諮った後に、特定行政庁の認可・公告によって効力を発する。建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠、建築設備などについて定めることができる。通常は有効期間は10年程度。 |
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| 建築物の高さの制限 て何？ |
建築基準法の集団規定により、安全かつ良好な環境を維持するために、地域や立地条件、構造や用途に応じて都市計画区域内で定められる制限を「建築物の高さの制限」といいます。建築物の高さの制限には、絶対高さの制限、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影による制限などがあります。 |
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| 建築面積 て何？ |
建物の外壁や、柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積（建物の真上から光を当てた時に地盤面に影となって映る部分の面積）。ただし、外壁から1m以上突き出した軒や庇などは、その先端から1m外壁側に後退した部分までの面積を含む。1階部分の床面積のことを俗に「建坪」と呼び、建築面積と同じように使っているが、厳密には違う。1階の外壁より2階の外壁が突き出している場合は、建築面積は1階床面積よりも広くなる。 |
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| 建ぺい率 て何？ |
住宅の規模（広さ）に対する規制を示す基準のひとつで、敷地面積に対する「建築面積」の割合のこと。用途地域と都市計画の指定によって上限が定められている。たとえば、建ぺい率60％地域の150平方メートルの敷地には［150平方メートル×60％＝90平方メートル］となり、建築面積90平方メートルまでの建物が建てられる。なお、近隣商業地域と商業地域で防火地域内にある耐火建築物などについては、一定の割合で建ぺい率の割合が緩和される措置もある。 |
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| 権利証 て何？ |
所有権などの不動産に関する権利を登記したときに、登記名義人に交付される「登記済証」。登記申請書の副本や原因証書（売買契約書等）に法務局の登記済みの証明印を押して還付される。登記手続きの際に本人確認の手段の一つとして提出する。従来まで権利証を紛失した場合の代替手段として使われていた保証書制度は、05年3月7日の新不動産登記法施行で廃止され、事前通知制度に移行。権利証の交付も経過期間後に廃止される。 |
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| 公庫融資 て何？ |
新築マンションや建売住宅などに、あらかじめ住宅金融公庫の融資がセットされていること。民間デベロッパーや住宅供給公社などが、計画段階から公庫の審査を受けて開発した分譲住宅で、ほかの種類の公庫融資に比べて融資額などが優遇される。各物件ごとに申込時期や融資額などの条件が設定されており、一般公開で募集して抽選で購入者を決める。当選して購入する場合は、最低100万円以上は公庫融資を利用しなければならない。 |
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| 更新料 て何？ |
賃貸借契約の更新をする際に支払う一時金の一種。借地借家法上に明確な規定があるわけではないので、仮に賃貸借契約書に更新料にかかわる条項がなければ、借り手は更新料を支払う義務はない。契約書に明記してあれば、支払わないと契約違反になる。貸家の場合は新規家賃の1～2か月分の更新料をあらかじめ契約書に盛り込んでいることが多い。借地契約では地代ではなく、更地価格（時価）の1割前後の更新料を請求するケースが多い。 |
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| 公図 て何？ |
土地の位置、形状、地番を公証する登記所に備え付けられている地図のことを「公図」といいます。土地区画整理施行済区域内を表したものと土地台帳付属地図を流用したものとがあります。公図は登記所（法務局）で有料にて閲覧できます。公図は、道路付きや隣接の関連を調べる手段として用いられています。 |
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| 高度地区 て何？ |
都市計画法に基づき、建築物の高さが定められた地区を「高度地区」といいます。住居専用地域など良好な住環境を維持するために、建築物を指定した高さ以上にしてはならない最高限度を定めた地区と、土地の高度利用の面から、建築物を指定した高さ以上にしなければならない最低限度を定めた地区とがあります。 |
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| 高度利用地区 て何？ |
用途地域内の市街地で土地の合理的な高度利用を図るために、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置などを定めた地区を「高度利用地区」といいます。市町村が都市計画により指定します。市街地再開発事業や住宅街区整備事業などは、この地区内で行われます。 |
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| 固定資産税 て何？ |
毎年1月1日時点で登記簿に土地建物などの固定資産の所有者として登記された人に課税される市区町村税。いわゆる保有税。新築家屋は取得した年には登記簿にないので翌年から。中古住宅や土地を買った場合は前所有者（売主）に課税されるが、通常は購入した日を境に案分して負担する。標準税率は1.4％で、市町村によって最高2.1％まで変更可能。また敷地面積200平方メートル以下の土地は評価額が減額される。マイホームの特例もある。 |
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【解説】 |
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| サービサー て何？ |
いわゆる債権回収専門業者のこと。債権の取り立て代行やそれに付随する業務を行う。元利返済金や賃貸料の集金、返済遅延金や未収金の回収などを行うことをサービシングという。ローンやクレジットの管理・回収を扱うマスター・サービサーと、回収難度の高い抵当流れの担保不動産や不良債権の調査から処理計画の作成までの実務全般を行うスペシャル・サービサーがある。業務を行うには、サービサー法に基づく認可が必要。 |
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| 財形住宅資金融資 て何？ |
財形貯蓄をしている会社員が、住宅を購入する際に利用できる公的融資を「財形住宅資金融資」といいます。財形貯蓄をしている会社員が対象ですので、自営業や自由業を営む人は利用できません。
さらに、財形貯蓄を1年以上継続し、貯蓄残高が50万円以上あることなど、一定の条件をクリアしている必要があります。
融資方法としては、事業主等による財形転貸融資、共済組合等による財形融資、住宅金融公庫による財形直接融資があげられます。 |
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| 債権・債務 て何？ |
「債権」とは、ある人が相手方に金銭や物などを請求し、これを実行させることを内容とする権利です。一方の「債務」とは、相手方に金銭や物などの給付を義務付けられていることです。 |
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| 債務不履行 て何？ |
債務者が、その責めに帰すべき事由(故意、過失)によって、債務の本旨に従った履行をしないことを「債務不履行」といいます。
債務不履行には、履行期に遅れた「履行遅滞」、履行することができなくなった「履行不能」、履行はしたが十分でなかった「不完全履行」の3つがあります。履行遅滞と不完全履行で、まだ履行の余地のある場合には、裁判や執行によって債務自体の履行の強制もできますが、債権者はこれとともに損害賠償の請求ができます。また、履行不能または不完全履行で、履行の余地がない場合においても、これに代わる損害賠償の請求ができます。 |
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| 在来工法 て何？ |
柱・梁・筋交い（柱と柱の間に斜めに入れる材）など、木の「軸」を組み立てて建物を支える日本の伝統的な工法。間取りに融通がきき、大きな開口部をつくれるのが特徴。ふすまや障子で仕切り、縁側に掃き出し窓を並べた和風住宅を思い浮かべるとわかりやすい。元来は木材にミゾを刻んでかみ合わせる職人技的な工法だが、最近は、あらかじめ工場で材木をカットしたり、材の接合部に金物を用いるなど、合理化や耐久性強化が進んでいる。 |
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| 下がり天井 て何？ |
パイプスペースや梁（はり）の突出部分により、天井から下に下がった部分（低くなっている部分）を「下がり天井」といいます。
販売図面上などでは、点線や文字で表示してあります。 |
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| 差配 て何？ |
地主・家主に代わって貸地・貸家の保守管理を行う事。 |
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| サブリース て何？ |
賃貸住宅において、空室リスクを回避するために、不動産会社等がオーナーから一括で借り上げ、転貸して運営する経営形態。オーナーは空室リスク回避や、管理の手間がかからない等のメリットがある。
借り上げには期間や料金を一定期間保障する場合もある。 |
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| 更地 て何？ |
建物、構築物、工作物などが建っていない「まっさら」な状態の宅地のこと。また、借地権や地役権などの私法上の権利が付いておらず、購入後に自由に建築できる状態になっている（抵当権や建築基準法・都市計画法など公法上の制約があっても更地になる）。実際の不動産市場では、更地状態の売地は少ない。なお、私法上の権利が無くても、宅地の所有者が自己所有の建物を建てている場合は「建付地（たてつけち）」という。 |
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| 残債 て何？ |
残存債務のことで、住宅ローンなどで、ある時点での未払いの借入金残高を「残債」といいます。確定申告で住宅ローン控除を受ける際、買い換えなど転売する際、住宅ローンの借り換え時などに算定します。
取り扱い金融機関からの残高通知書・残高証明書等によって正確な数字が把握できます。 |
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| ＧＬ て何？ |
グランドレベルの頭文字から「ＧＬ」と呼ばれており、建築物の建つ土地の面、つまり地盤面のことをいいます。 |
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| J－ＲＥＩＴ て何？ |
昨今の投資信託法改正により、可能となった不動産投資信託の事。
投資家から集めた資金で賃貸不動産などを購入し、賃貸料や売却益を配当として投資家に分配する投資信託。上場しているＲＥＩＴに関しては、証券市場での売買が可能。 |
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| 市街化区域 て何？ |
都市計画区域内ですでに市街地を形成している区域（既成市街地）と、線引きが行われた時点で以後10年以内に優先的に市街化を図るべきとされた地域を「市街化区域」という。同区域内では用途地域が定められ、道路・公園・下水道などのインフラを重点的に整備するとともに、土地区画整理事業や市街地再開発事業などが実施される。また、一定の開発行為には許可が必要。農地転用許可は不要で、農地委員会への届け出のみで転用可。 |
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| 市街化調整区域 て何？ |
都市計画区域内のうち、市街化を抑制する地域に指定されているエリアを「市街化調整区域」という。原則として開発することは禁じられている。開発や農地転用にも許可が必要。建物は、農林漁業用など限られたものしか許されず、住宅は原則として建てられない。不動産公取協の表示規約では「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません」と16ポイント（約5.6mm）以上の文字で表示することが義務づけられている。 |
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| 地形 て何？ |
土地の平面的な形状、簡単に言えば土地のかたちのことを「地形」といいます。傾斜や起伏などの形状も含まれます。地形は、一般に正方形、均整な形をしている方が良いとされ、地形が整形か不整形かは、価格決定の大きな要素となります。 |
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| 敷金 て何？ |
賃貸借契約で、借り手が家賃を滞納したり、部屋の造作を壊すなどした場合の損害賠償の支払いを担保するために、家主に対して預けるお金のこと。保証金と同じ性格だが、敷金としての相場は家賃の1～3か月分。契約が終了した時、滞納や修理が必要な損害を与えないかぎり無利息で全額返還されるのが原則。部屋の改装費用を差し引いて返還する家主もいるが、常識的な使い方で経年変化した分の改装費まで借り手が負担する義務はない。 |
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| 敷引 て何？ |
借主から貸主に対して交付された敷金のうち、一定の部分を借主に返還しないという慣行があり、返還しない部分を「敷引」といっています。 |
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| 軸組 て何？ |
柱と梁などを組み合わせたものを「軸組」といいます。木造住宅の骨格となります。 |
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| シックハウス症候群 て何？ |
住宅の建材に含まれるホルムアルデヒドなどの有害な化学物質が原因で、目や喉の痛み、頭痛、吐き気、倦怠感などの体調不良や病気が起きる現象、またその症状のこと。人によって関節痛、自律神経失調症など症状は多様。カビやダニ、細菌などの微生物が原因になるアレルギーや感染症を含めるケースもある。欧米では「シックビルディング・シンドローム＝Sick Building Syndrome（SBS）」として知られる。 |
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| 私道負担 て何？ |
土地や一戸建てで前面道路が私道の場合、売買する時にその私道に関して何らかの負担がある場合をいう。通常は、土地の一部として私道が含まれるかどうかで表される。単独所有の場合は「私道負担20平方メートル」などと広さが出ており、周辺の所有者と共有の場合は「私道100平方メートル、持ち分5分の1」という具合に私道全体の面積と持ち分比率が出ている。また、取引対象の面積には含まれなくても、私道の通行料の負担があるケースもある。 |
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| 遮音等級 て何？ |
空気音と固体音を遮る能力の高さを「遮音性能」、そのレベルを表す指標を「遮音等級」という。空気音の遮音等級は、壁や窓の外側と内側でどれだけ音圧レベルの差があるかを意味する「D値」（Sound Pressure Level DifferenceのD）、固体音の床衝撃音の遮音等級は「L値」（Floor Impact Sound LevelのL）（重量床衝撃音は「LH」、軽量床衝撃音は「LL」）で表す。 |
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| 借地権 て何？ |
建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利のこと。借地権の契約期間は最低30年以上。借地人が更新を求めた場合、同一の条件で契約を更新しなければならず、更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上。地主が契約更新を拒絶できるのは正当事由がある場合のみ。定期借地権と区別するために普通借地権ということもある。また、借地権には、地上権と土地賃借権の2つの種類がある。 |
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| 借地借家法 て何？ |
借地や借家の権利関係、契約に関して定めた法律のこと。もともとは大正10（1921）年に借地法、借家法が独立した形で制定された。いずれも借り手側の保護に重点が置かれていた。特に正当事由制度によって過度に借り手が守られ、一度貸したら二度と戻らないという意識が生まれ、土地活用が進まないという議論が活発化。平成3（1991）年に借地法・借家法が廃止、定期借地権制度が盛り込まれた新借地借家法が誕生した。 |
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| 修繕積立金 て何？ |
マンションの外壁塗り替えなど、共用部分の大規模修繕工事には、莫大な金額がかかる。1戸当たりに換算すると数十万円以上になる。これを一度に支払うのは大変なので、前もって少しずつ積み立てておくのが「修繕積立金」。長期修繕計画に則って、必要な費用を予測した上で適切な金額に設定するのが望ましい。管理費と一緒に毎月徴収するのが一般的。金額が少ない小規模な補修などについては管理費から充当するケースが多い。 |
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| 重要事項説明 て何？ |
不動産の売買契約や賃貸借契約に先だって、不動産会社が取引相手や当事者に対して契約に関する重要な事柄を説明すること。省略して「重説」。不動産の取引についての専門知識がない一般消費者でも内容を十分に理解したうえで契約できるようにして、のちのちのトラブルを未然に防ぐために宅建業法で設けられた制度。宅建主任者が主任者証を提示したうえで、「重要事項説明書」を交付して説明することが法律で義務付けられている。 |
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| 守秘義務 て何？ |
宅建業者およびその使用人、その他の従業者は、正当な理由がなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはなりません。これを「守秘義務」といいます。 宅地建物取引業を営まなくなった後、またはその使用人等でなくなった後、でも同様とされています。 宅建業者等は、宅地または建物といった依頼者の重要な財産について、相談を受けたり取引に関与したりして他人の秘密を知る機会が多いので、業務上知り得た他人の秘密を守ることを特に強く義務付けられています。 |
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| 使用貸借 て何？ |
賃料を支払わずに無償で借りて使用すること、またはその契約のこと。使用貸借の権利関係から生じる利用権を「使用借権」または「使用権」という。通常は、親兄弟間などで貸し借りしている特別な関係を前提にしている場合が多く、借り主を保護する借地借家法は適用されない。契約期間が終了したら貸主に正当事由があるなしにかかわらず明け渡さなければならない。契約の定めがない場合は、いつでも貸主は返還を請求できる。 |
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| 消費税 て何？ |
国内における取引に際して課税される税金を「消費税」といいます。
不動産取引では、新築マンションの建物代金や仲介手数料などに課税され、土地の譲渡や貸付、住宅の家賃などは課税対象として社会的に適当でないとして、非課税になっています。 |
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| 筋かい て何？ |
建物の骨組みのひとつで、柱と梁で四角形に囲まれた軸組に対角線状に入った補強材のこと。地震や強風などによる横揺れの動き（水平力）に抵抗して、四角い軸組がひし形に歪むのを防ぐ。「筋交い」「筋違い」とも表記する。鋼棒や鉄骨で入れる場合は「ブレース」。木造軸組工法では、壁面に筋かいを入れることで地震に強い耐力壁にする。厚みのある筋かいほど強度が高い。また、斜めに一本だけ入れるよりもたすき掛けのほうが強い。 |
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| （ワイド）スパン て何？ |
建築構造物で、梁やアーチなどの2つの支点を結ぶ距離（さしわたし）のことを「スパン（span）」という。マンションでは、バルコニー側の間口が広いタイプのことを「ワイドスパン」と呼ぶ。厳密な広さの定義はないが、通常は間口6m程度が一般的なため、それよりも広い7～8m以上ならワイドスパンといっているようだ。逆に、間口が狭いタイプは一般に「フロンテージ・セーブ型」「うなぎの寝床型」などという。 |
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| スラブ て何？ |
スラブ（slab）の原義は、材木の平板や石板のこと。マンションでは、鉄筋コンクリートの床版のことを床スラブという。建物の構造強度を確保するという点では、スラブ厚は12～15cm程度でも安全。しかし、床を通して上下階に響く騒音を防いで遮音性を高めるために、床スラブは厚くて重くなる傾向にある。最近は18～22cm程度が一般的になってきた。高級マンションになると25～30cmを確保しているケースもある。 |
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| スレート て何？ |
屋根葺（ふ）き材、外装材に使われる石質の薄い板のこと。自然石の粘板岩や頁岩（けつがん）を薄く剥いだ「天然スレート」と、石綿とセメントを練り混ぜて天然スレートの素材感に似せて成形した「石綿スレート」に分かれる。石綿＝アスベストの微細な浮遊繊維は人体に有害なため現在は使用されず、工場加工のスレートは、無石綿スレート（繊維セメント）に切り替わりつつある。瓦に比べて軽量で耐久性があるため、和洋両方の住宅屋根に多用される。 |
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| スレート葺き て何？ |
石綿スレートや天然スレートで、屋根を葺（ふ）くことを「スレート葺き」といいます。 |
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| セットバック て何？ |
二項道路に接している敷地で、道路の境界線を後退させること。セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することはできない。また、建ぺい率・容積率の計算の基になる敷地面積に含めることも不可。セットバックが必要な面積が、敷地面積の10％以上ある場合は、物件広告を出すときに「要セットバック○平方メートル」といった形で表示する必要がある。すでに後退している場合は「セットバック済み」となる。 |
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| 専任媒介契約 て何？ |
専任媒介契約のバリエーションの一種で、依頼者は仲介を依頼した業者が見つけた相手方としか契約できない。自分で取引相手を見つけて契約することも制限される。契約期間は3か月以内。依頼者側の縛りがきつくなる代わりに仲介会社の義務も厳しくなる。契約を結んだ翌日から5日以内に指定流通機構（レインズ）に物件を登録、1週間に1回以上の文書による活動報告も義務づけ。媒介契約の中でもっとも速やかな成約が期待できる。 |
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| 専有面積 て何？ |
分譲マンションなどの区分所有建物で、専有の対象となる部分（＝区分所有権の目的となる部分）を「専有部分」といい、その面積のことを「専有面積」といいます。販売広告では、「専有面積70平方メートル、他にバルコニー10平方メートル」のように専有面積を表示していることが一般的です。 |
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| 専用使用面積 て何？ |
分譲マンションなどの区分所有建物で、共用部分のうち、特定の区分所有者が専用で使用できる部分を「専用使用部分」といい、その面積のことを「専用使用面積」といいます。
バルコニーや専用庭、アルコーブ（ポーチ状になった廊下の一部）などは、本来すべて共用部分となりますが、住戸に付帯する部分については、専用使用部分として管理規約で定められます。なお、専用使用部分といっても、マンションの共用部ｪですから、勝手にバルコニーに物置を設置したり、専用庭に倉庫を作ったりすることはできません。 |
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| 相続税 て何？ |
亡くなった人の財産を相続したり、遺贈によって取得した人にかかる税金（国税）。相続税の計算方法はやや複雑。まず、相続した財産をすべて金銭に換算した課税価格から基礎控除を引く。次に、法定相続分で相続したものと仮定して相続税の総額を出す。最後に、この総額を実際に相続した金額に応じて各人の納税額に割り振るしくみ。課税価格が高いほど税率も高くなる超過累進税率が適用される。配偶者の税額軽減ほかの控除がある。 |
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| 贈与税 て何？ |
年間110万円を超える現金や不動産などの財産を、個人から無償でもらった時に課税される国税。この個人の中には、他人に限らず親子や夫婦間の贈与も含む。税額は、1年間にもらった財産を合計した価額から110万円の基礎控除を差し引いた課税価格に対して、超過累進税率（別表）を掛けて計算する。不動産の価格は相続税評価額。マイホームにかかわる贈与については「住宅取得資金贈与の特例」や「配偶者控除の特例」がある。 |
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| 底地 て何？ |
借地権がついた宅地の所有権のこと。更地のように土地所有者が自由に利用したり転売したりできる完全所有権とは違い、借地権者との関係で利用上の制約を受けること、借地権者以外の第三者に底地だけを売却することが難しいことから不完全所有権といわれる。底地の価格は、更地の時価から借地権価格を差し引いた金額に相当する。また、相続税評価額も借地権割合を控除した価額になる。大都市圏の都心に近いほど評価は低い。 |
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| 【た行】 不動産関連用語 |
【解説】 |
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| 耐火建築物 て何？ |
壁、柱、床、梁、屋根などの主要構造部が一定の耐火性能を有した建築物を「耐火建築物」といいます。一般的には、鉄筋コンクリート造、レンガ造、コンクリートブロック造などの建物で、分譲マンションなどがこれに当たります。また、外壁の開口部で延焼の恐れがある部分には、防火戸その他の防火設備を備えなければなりません。 |
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| 宅地建物 て何？ |
宅地建物取引業法における「宅地」とは、現在建物が建っている土地、または建物を建てる目的で取引される土地のことをいいます。また、都市計画法に規定する用途地域内の土地については、道路や公園、広場など公共施設の土地を除き、すべて宅地として取り扱われます。「建物」については、宅地建物取引業法による用語の定義は特にされていませんが、住宅以外にも事務所や倉庫などが含まれます。 |
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| 宅地建物取引業 て何？ |
「宅地建物取引業」とは、宅地建物の売買・交換を当事者として行ったり、売買・交換・賃借の代理または媒介をすることを「業」とすることをいいます。この場合の「業」とは、不特定かつ多数の者を相手に、繰り返して取引を行うことを指します。例えば、会社の福利厚生課が社員のためだけに宅地建物の斡旋を行う場合は、特定の者を対象としているため、宅地建物取引業には該当しません。また、営利を目的としているかどうかは問題とされていません。 |
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| 宅地建物取引業者 て何？ |
国土交通大臣または都道府県知事から宅地建物取引業を営むのに必要な免許の交付を受けて業を行う者を「宅地建物取引業者」といいます。国や地方公共団体は、免許の交付なしに宅地建物取引業を営むことができます。また、信託銀行および信託会社は、国土交通大臣に届け出をすれば、宅地建物取引業を営むことができます。 |
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| 宅地建物取引主任者 て何？ |
宅地建物取引主任者資格試験に合格し、試験を実施した都道府県知事に登録手続きを行い、かつ宅地建物取引主任者証の交付を受けた者を「宅地建物取引主任者」といいます。宅地建物取引主任者の主な業務には、重要事項の説明、重要事項説明書への記名押印、そして契約書への記名押印の3つがあります。また、宅地建物取引業者は、事務所ごとに従事者5人に対して1人以上の割合で、専任の宅地建物取引主任者を置くことが義務付けられています。 |
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| 宅配ボックス て何？ |
分譲マンションなどで、居住者が不在の時でも荷物を受け取れるようにした設備を「宅配ボックス」といいます。届け先の居住者が留守の際、宅配業者が、宅配ボックスに荷物を入れ施錠しておけば、居住者は、帰宅時に簡単な操作で受け取ることができるというものです。
一人暮らしや共働きの家庭には便利な設備で、最近では、書留郵便物対応やクレジットカードによる決済システムをもつタイプも登場しています。 |
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| 建売住宅 て何？ |
新規分譲の一戸建てのこと。住宅を建ててから売る、または建物付きで売ることから「建売」という。建売住宅といっても、実際に建物が完成してから売るケースよりも、青田売りのケースのほうが多い。販売時点ではまだ基礎もできていないことも珍しくなく、「建て売り」というより「売り建て」といったほうが現実に近い。ただ「売建住宅」というのは、一般に「建築条件付き土地分譲」をさしており、建売住宅とは法律上もまったくの別物。 |
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| 建付地 て何？ |
宅地の態様のひとつであり、更地(さらち)とは異なり、宅地の上に建物等が存在しますが、その所有者は宅地の所有者と同一であり、かつ、その宅地の使用収益を制約する権利が付着していない宅地を「建付地」といいます。 |
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| 団体信用生命保険 て何？ |
住宅ローンを借りた人が死亡したり重度の後遺障害を受けた場合に、ローンの残債務を一括返済してくれる保険。「団信」と略す。残された家族に負担が残らないメリットがある。銀行ローンの場合は「保険料は当行の負担」と説明されるが、実際には金利に含まれている。住宅金融公庫などの公的融資は任意加入だが、加入率は95％。保険料は借入金額によって異なり、返済期間中は毎年1回支払う。2年目以降、だんだん保険料が減っていく。 |
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| 地価公示 て何？ |
国土交通省の土地鑑定委員会が地価公示法に基づいて、毎年1回、1月1日時点における標準地の１平米あたりの地価を公表することを「地価公示」といいます。毎年3月頃、官報に価格、所在地、地番、地積、形状、土地の利用状況などが記載されます。この地価公示によって公表された公示地価は、適正な土地取引価格の指標となっています。 |
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| 地価税 て何？ |
個人または法人が、1月1日現在で所有している国内の土地等に課税される国税を「地価税」といいます。公共用地、公益用地、1,000平米までの居住用地等は非課税です。
（課税価格－基礎控除額）×税率＝地価税額で算出されます。
課税価格とは、課税される土地等の合計額であり、路線価などを基準に算出されます。 |
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| 築年数 て何？ |
建築経過年数の略称を「築年数」といいます。通常、建物登記簿謄本の表題部に記された「登記原因及びその日付」を根拠にします。
中古物件などの場合は表示規約により、表示が義務付けられています。これは物件価格などに大きく影響を及ぼすためです。 |
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| 地上権 て何？ |
借地権の種類のひとつ。地代を支払う義務はあるが、地主に断ることなく自由に売買したり、また貸しや建て替えが可能。地上権を設定すると地主に登記を請求することができるので、抵当権を設定して地上権を担保に融資を受けることもできる。借地人の力が強く、所有権に近い。民法では地上権を「他人の土地に於て工作物または竹木を所有するためその土地を使用する権利」と規定しており、所有権と同じ「物権」に分類している。 |
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| 地籍 て何？ |
土地の戸籍のことを「地籍」といいます。不動産登記法により、一筆ごとに所在、地番、地目、地積および所有者が記録されます。
現在登記所（法務局）に備えられている簿冊や地図は、明治初年の地租改正の検地結果を基礎としているため、不正確な部分も多く、現在でも、地籍調査および改訂作業がすすめられています。 |
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| 地番 て何？ |
登記上、定められた個々の土地に付される番号を「地番」といいます。地番地域ごとに起番されます。地番はあくまで土地登記に関するものであり、郵便物を出す際などに利用する住居表示とは異なります。 |
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| 地目 て何？ |
登記簿に載っている土地の種類のこと。主な用途ごとに、宅地、田、畑、山林、原野、雑種地など21種類に区分されている。住宅を建てる場合、宅地であれば問題ないが、田や畑などの農地の場合、そのままでは住宅は建てられない。農業委員会から農地転用の許可を受ける必要がある。市街化調整区域農地の転用は極めて困難。登記簿と実際の利用状況が異なることもある。その場合は「地目/山林（現況宅地）」という表示になる。 |
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| 仲介手数料 て何？ |
仲介会社の媒介などによって不動産の取引をしたときに、業者に支払う報酬のこと。媒介報酬ともいう。宅建業法では成功報酬主義が取られているので、売却や物件探しの依頼をしても取引が成立しなければ支払う必要はない。仲介手数料の金額の上限は宅建業法で決められている。売買（取引金額が400万円超）の場合は「取引金額×3％＋6万円」以内。課税業者の場合、これに消費税がかかる。そのほかの取引の報酬額は別表の通り。 |
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| 長期プライムレート て何？ |
銀行がもっとも優良な企業向けに融資する際の「最優遇貸出金利」のことを「プライムレート」という。そのうち、1年を超える長期資金の金利が「長期プライムレート」。省略して「長プラ」。みずほコーポレート銀行が新規発行する5年物の利付金融債の表面利率に0.9％上乗せしたものが長プラの水準になる。長プラの動きは住宅ローン金利にも影響する。都市銀行の変動金利は、以前は長プラに連動していたが、現在は新短期プライムレートに連動して決まる。 |
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| 賃貸借 て何？ |
建物の賃貸借をするときに「借り主の死亡のときまで存続し、かつ、借り主が死亡したときに終了する」旨の特約をつける契約のこと。または、この契約を結ぶことができる事業のこと。住宅のバリアフリー化や前払い家賃の保全措置を講じるなど、一定の条件をクリアして都道府県知事の認可を得る必要がある。高齢者居住法で設けられた制度。賃料の支払い方は、毎月払い、月払いと一部前払い併用、全額一括前払いの3パターン。 |
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| ２×４工法 て何？ |
角材の枠に構造用合板を張ったパネルを組み立てて建物をつくる工法。一番たくさん使用される角材の断面の寸法が2インチ×4インチであることから「2×4工法」と呼ぶ。「枠組壁工法」ともいう。2インチ×6インチの角材を多用した場合、特に「2×6（ツーバイシックス）工法」と呼ぶこともある。壁（面）で支えるため、耐震性・気密性に優れるとされているが、そのぶん、窓の位置や大きさなどが制限される側面がある。 |
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| つなぎ融資 て何？ |
公庫融資などの公的融資を利用して不動産を購入しようとする者が、貸付承認後、融資が実行されるまでの期間、民間金融機関から一時的に受ける融資を「つなぎ融資」といいます。公庫融資は所有権移転後でなければ実行されず、一方、移転登記は決済時に行うことが通常であるため、民間金融機関では公庫融資を担保として短期の融資を行っています。 |
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| 定期借地権 て何？ |
契約期限が来た時に契約の更新がなく、建物を取り壊して更地にして返還する必要がある借地権のこと。契約期間の延長がなく、立退料の請求もできない。借地借家法では次の3つの種類が規定されている。契約期間が50年以上の一般定期借地権、同10年以上20年以下の事業用借地権、そして同30年以上で、建物付で土地を返還できる条件の付いた建物譲渡特約付借地権。新築住宅の供給では一般定期借地権のタイプが一番多い。 |
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| 提携/紹介ローン て何？ |
「提携ローン」は、不動産会社が金融機関と提携し、買主に住宅ローンを斡旋する融資方法です。
「紹介ローン」は、不動産会社の紹介で買主が金融機関から直接融資を受ける融資方法です。 |
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| 手付金等の保全措置 て何？ |
宅建業者である売主が不動産の引き渡し前に買主から手付金等を受け取る場合には、あらかじめ保全措置を講ずることが義務付けられています。これを「手付金等の保全措置」といいます。
保全の方法には、大きくわけて、指定保証機関による保証委託契約、保険会社による保証保険契約、指定保管機関による手付金等寄託契約の3種類があり、これらの契約に基づいて、保証機関は売主と連帯して手付金等を返済する義務を負うことになります。但し、手付金等の額が、未完成物件－売買代金の５％以下かつ1,000万円以下、完成物件－売買代金の10％以下かつ1,000万円以下である場合には、例外として保全措置を講じることなく受け取ることが可能です。
また、保証の対象となるのは、売主が契約締結から不動産を引き渡すまでの間に受け取った金額（手付金、内入金、中間金などその名目は問いません。）の全額となります。 |
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| デューデリジェンス て何？ |
もとは法律用語で、直訳すると「当然払うべき注意・努力（Due diligence）」といった意味。不動産証券化の用語としては、不動産価値の精査、あるいは適正な評価手続きを行うための事前の調査・分析を指し、「デューデリ」と略す。従来の不動産取引における重要事項や不動産鑑定評価のレベルとは違う。別表のようにさまざまな角度から総合的かつ精巧に調査する。不動産投資信託では格付機関も独自にデューデリを行う。 |
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| 等価交換 て何？ |
地主が所有している土地を出資して、その土地にデベロッパーが建物を建設（出資）。建物が完成した後に、地主とデベロッパーが、それぞれの出資比率に応じた割合で土地建物を取得する方式のこと。土地と建物を等価値で交換する形になるため、等価交換という。地主は土地を現物出資するだけで事業資金なしに建物を取得できる。デベロッパーは土地を先行取得するための資金やリスクを軽減することが可能。双方にメリットがある。 |
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| 登記済証 て何？ |
権利証に同じ。 |
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| 登録免許税 て何？ |
所有権を登記する時などにかかる国税の1つ。登記の種類によって税率が決まっている。不動産の取引にかかわるのは、新築住宅を買ったり新築した時の所有権保存登記、土地や中古住宅を買ったり相続した時などの所有権移転登記、住宅ローンを借りた時の抵当権設定登記などがある。各税率は別表の通り。マイホームの特例もある。法務局などの登記所に申請する時に支払うが、手続は司法書士に代行してもらうのが一般的。 |
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| 都市計画 て何？ |
都市計画法で定められた規制の対象になる地域のこと。都市計画区域には（1）人口1万人以上で商工業などの職業従事者が50％以上の町村（2）中心市街地の区域内人口が3000人以上（3）観光地（4）災害復興地域（5）ニュータウンなどが含まれる。一定の開発行為については都道府県知事の許可、建築に当たっては建築基準法の建築確認が必要。同区域内は、市街化区域、市街化調整区域、未線引き区域に分かれる。 |
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| 都市計画区域 て何？ |
都市計画法で定められた規制の対象になる地域のこと。都市計画区域には（1）人口1万人以上で商工業などの職業従事者が50％以上の町村（2）中心市街地の区域内人口が3000人以上（3）観光地（4）災害復興地域（5）ニュータウンなどが含まれる。一定の開発行為については都道府県知事の許可、建築に当たっては建築基準法の建築確認が必要。同区域内は、市街化区域、市街化調整区域、未線引き区域に分かれる。 |
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| 都市計画税 て何？ |
固定資産税と同様に、毎年1月1日時点の不動産の所有者にかかる税金。ただ、課税対象は都市計画区域の市街化区域内にある土地、建物に限られる。税率は最大0.3％。ほとんどの市町村はこの制限税率で課税しているが、中には低い税率を適用しているケースもある。住宅用地については固定資産税と同じく評価減がある。建物の軽減は全国的にはないが、東京23区など自治体によって独自の特例を設けていることもある。 |
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| 徒歩所要時間の表示 て何？ |
「徒歩所要時間の表示」とは、宅地や建物を分譲する際に不動産広告などに表示される当該物件から交通機関や教育機関までの所要時間の表示のことです。この徒歩所要時間の算出にあたっては、不動産の表示に関する公正競争規約により定められており、「80ｍ＝1分」として算出し、1分未満については1分に切り上げることとしています。なお、この所要時間には、信号待ち時間など固有の要素は含まれません。 |
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| 取引態様の明示 て何？ |
「取引態様の明示」とは、宅建業者が宅地建物の取引に関する広告を行ったり、注文を受けたりする際に、取引態様の別を明示しなければならないという宅建業法の規定です。取引態様には、売主、貸主、代理、媒介があり、宅建業者はどれに該当するか取引態様を明らかにする必要があります。 |
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