| 不動産売買契約 |
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契約は、2人以上の当事者の意思表示の合致のみで成立すると定義されてはいますが、不動産売買契約においてはその対象となる土地やマンションの価格・内容を保証してくれるのは書類しかありません。
契約の全体像を把握し、一つ一つ解決していきましょう。そして、契約書や契約約款等の書面に、その内容として残していきましょう。
このページは、売り手と買い手が契約交渉するにあたって確認し、話し合い、取り決めるべきポイントを流れに沿ってまとめました。 |
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| 1.人について |
| 売買の当事者同士の確認 |
- 不動産売却・購入の意思
- 実印と印鑑証明書との照合
- 権利証確認
- 登記簿謄本との照合
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※ 相手方が代理人の場合、注意が必要となります。
委任状を実印・印鑑証明書とともに確認してください。 |
- 登記名義人が複数である場合、共有者全員が一同に会して契約を締結する事が望まれますが、不可能である場合は委任状を作成するべきです。
委任状には、委任者・受任者の氏名や"契約書に押印する事"、"代金を受領する事"などを委任内容に記載します。
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| 2.売買の対象について |
- 売買の対象範囲を決定しなければなりません。
例えば「この家を売ります」という話が持ち上がったとしても、その家には敷地内に物置に使っている小屋があったり、独立したガレージがあったり、個々の不動産毎に付属設備が異なります。
また、マンションの一室の売買の場合であっても、エアコン、照明器具、棚等、さまざまな付属物があります。
いざ、契約成立→引渡しという段階で、「いや、これは売った覚えが無い」などと言われてトラブルが起きないように、何が売買価格に含まれるのか初めにきっちり取り決めましょう。
その上で、リストを書面として残しておきましょう。
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| 3.取引の種類について |
| 土地、中古住宅売買の種類の確認（公簿取引か？実測取引か？） |
- 公簿取引…登記簿記載の地積（＝土地面積）での取引
- 実測取引…敷地の境界を測量・確定して、その実測面積で行う取引
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| 《ポイント》 |
- 通常、不動産売買は登記簿謄本・公図を基に行われます。
そして万が一、記載の地積が実測と差が出るような時には、「これを問題としない」旨の契約がなされます。
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| 4.金銭面について |
- 売主→抵当権を抹消しなければなりません
- 売主→借入金、繰上げ返済の事前連絡＆手続きをして下さい
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| 手付金について話し合いましょう |
| 手付金の額についてとりきめましょう。通常、売買代金の約5～10％が一般的です。手付金は購入代金の一部に充てられることになります。 |
- 手付金とは…契約に際して、買い手から売り手に支払われる金銭です。
お互いに相手方が契約の履行に着手するまでは、買い手はその手付金を放棄すれば、売り手はその手付金の倍額を返せば、契約の解除が出来ます。
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| 中間金について話し合いましょう |
- 中間金とは・・・契約から引渡しまでの期間によって、途中で支払う金銭であり、手付金に準じる取り扱いを受けます。
まずは、中間金を設定するかどうかを話し合い、さらにその金額や支払い時期を取り決めて契約書に記載します。
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| 買主のローン条項付き特約 |
| 【内容】 |
- 買主が新規物件を購入するにあたり、”銀行等の融資が受けられる事”を条件とする売買契約。
予定期日までに融資が受けられなかった場合、負担なしで契約を解除できるとするものです。手付金等も無利子で買主に返還されます。その際契約書に、借入先金融機関・借入額を記載し、さらに「買主が契約を解除した際、手付金は全額返還する」旨の内容も記載した方がよいでしょう。この部分は、トラブルになりやすいところだからです。
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| 買主の買い替え特約 |
- 新規物件の購入が、手持ち物件の売却前である場合に、結ばれる事があります。
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| 【内容】 |
- 購入契約に「△月△日までに○○万円以上で手持ち物件を売却できなかった時は、本契約を白紙解除できる」旨の特約。十分な資金計画を立て銀行等にローンの事前相談をして下さい。
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| 5.負担について |
| 危険負担について |
- 売買契約後、類焼などによって建物が焼け、売り手の不動産引渡し義務が履行できなくなった場合等に、その損害（危険）を売り手と買い手、どちらの当事者が負担するかの問題。
民法上、債権者主義（買い手が損害を負担し、売買代金を支払わなければならない）がとられているが、あまりにも酷なため、実際の不動産取引の場合は、民法の規定とは逆に、特約をもって債務者主義（売り手が損害を負担し、売買代金を請求しない）を採っているのが一般的です。
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| 6.引渡し日について |
- 売り手がまだ物件に住んでいる場合、転居先の問題もあります。いつまでに、引越し・後片付けを済ませ、いつ引き渡して入居可能となるのか、きっちりと決めておきましょう。
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| 7.話し合い終了から契約書作成まで |
- 以上の点についての話し合いが済めば、いよいよ契約書作成・契約締結です。
契約に必要な準備書類等を用意して、臨みます。あらかじめ決めておいた日時に双方が内容確認の上、署名・捺印をすれば、契約成立です。
ここに、”あらかじめ決めておいた日時”と言ったのは、一度きりの話し合いで全て取り決め、契約書まで作成する事は不可能だからです。
十分に話し合った後、契約書作成・締結は後日改めて、という場合に、買付け証明書を買い手から売り手へ差し出す事があります。
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| 【買付け証明書】 |
- 購入価格、買い手の氏名・住所、捺印、売買契約を結ぶ日時等を記載する書面。さらに、そこで値段の点での折り合いがついた場合、売り手から買い手に対して、売渡し承諾書を差し出す事があります。
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| 【売渡し承諾書】 |
- 売り手の氏名・住所、捺印、売買契約の日時を記載した書面。
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| 8.チェックリスト |
- 一般的な契約書には下記の主要項目のみが記載されている事が多いですがさらに細かい取り決めをする事によって後々のトラブルを防ぐ事ができます。そのような取り決め事項は、契約約款として書面にしておくのがおすすめです。
さきに2,で述べた不動産の付属設備に関するリストも、付帯設備表として書面に残しておきましょう。
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| 【主な契約書記載事項】 |
- 当事者双方の住民票記載の住所・氏名
- 正確な物件所在地・面積
- 代金と支払い方法・支払い時期
- 融資の有無と融資先
- 登記と引渡しの時期・方法
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| 【契約約款記載事項】 |
- 所有者が負担する税金は、売り手と買い手間でどのように分担するのか
- 引渡しや支払いが遅れた場合の措置について（損害賠償、違約金）
- 所有権移転登記までに抵当権を抹消すべきこと
- 瑕疵担保責任、危険負担
- 解約に関する取り決め
- ローン条項付き特約
- 買い替え特約
- その他当事者間で決めた事項等
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