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都市計画法は、主に宅地を造成する段階で関連する法律です。
どのような中身をもった法律かというと、都市計画の内容と決定手続き、そしてその都市計画を実現するための制限である開発許可・建築制限等の都市計画制限、さらに都市計画事業の認可・施行などについて定めた法律です。
土地所有者が好き勝手に宅地を造成し続けるとどうなってしまうのでしょうか？
例えば、水道管の通っていない宅地、あるいは道路の通じていない宅地が出来てしまいます。これでは国土の有効活用ができません。
このような事態を防止し、計画的な街づくりを実現するために、都市計画法は制定されました。
購入を検討している土地が、都市計画法に基づく制限が課されているか否かについては、各都道府県庁の都市計画担当課で調べる事ができます。 |
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| 都市計画法による街づくり |
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具体的に、"都市計画区域が指定されている"とはどのような状態を言うのでしょう？
都市計画区域が指定されると、その中でも積極的に開発・整備していく市街化区域と、開発を抑えていく市街化調整区域に分けられます。
さらに、市街化区域の中は、商業系・工業系・住居系の三つの用途地域に分けられます。 |
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| 用途地域とは |
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| 用途地域とは、主に市街化区域（積極的に開発・整備していく地域）に定められ、その目的ごとに住居系・商業系・工業系に分かれます。そしてその目的ごとに、各地域に建設出来る建物・出来ない建物を定める用途規制があります。 |
種類 |
内容 |
用途地域 |
住居系 |
第1種低層住居専用地域 |
いわゆる高級住宅街のこと |
| 第2種低層住居専用地域 |
上記の地域よりややにぎわっており、小店舗も並ぶ地域のこと |
| 第1種中高層住居専用地域 |
５階建て前後のアパート等が並ぶ地域 |
| 第2種中高層住居専用地域 |
比較的大きなマンションが並ぶ地域 |
| 第1種住居地域 |
一戸建てと中高層マンションが混在する地域 |
| 第2種住居地域 |
さらに店舗や事務所も多い地域 |
| 準住居地域 |
幹線道路沿い。大型店舗と住宅が混在 |
商業系 |
近隣商業地域 |
住宅地に近い商店街 |
| 商業地域 |
いわゆる繁華街 |
工業系 |
準工業地域 |
周囲の環境に配慮した工場地帯 |
| 工業地域 |
住居・店舗も混在する工場地帯 |
| 工業専用地域 |
臨海工業地帯など |
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| ※地域地区の基本となるのは上記の用途地域ですが、それ以外に下記の補助的地域地区と呼ばれるものがあります。 |
種類 |
内容 |
補助的地域地区 |
用途地域内にのみ |
特別用途地区 |
一定の地区内において、適切な土地利用・環境保護を図るため、当該用途地域の指定を補完すべく定める地区。
例えば文教地区などが指定されている。 |
高層住居誘導地区 |
第一種・第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域のうち、容積率制限が、10分の40・10分の50と定められた地域において、住宅部分の面積が3分の2以上を占める建築物の、容積率と建ぺい率の最高限度・敷地面積の最低限度を定める地区 |
高度地区 |
環境維持と土地利用増進を図るため、建築物の高さの最高限度と最低限度を定める地区 |
高度利用地区 |
土地の高度利用と都市機能更新を図るため、容積率の最高限度と最低限度・建ぺい率の最高限度・建築面積の最低限度・壁面の位置の制限を定める地域 |
| 用途地域内に限らず |
特定街区 |
街区の整備改善のため、容積率・建築物の高さの最高限度と壁面の位置の制限を定める地区。建築基準法による容積率制限等のない地区。超高層ビルが建つ。 |
防火・準防火地域 |
市街地における火災の防止のため定める地区 |
美観地区 |
美観（人工美）の維持のため建築物・敷地等を地方公共団体の条例で制限する地区 |
風致地区 |
風致（自然美）の維持のため建築行為等を地方公共団体の条例で制限する地区 |
| 用途地域外 |
特定用途制限地域 |
用途地域が定められていない地域内において、環境維持・土地活用を図るために特定の建築物等の用途を制限する地区 |
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